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当中国城镇化率突破六十七个百分点的门槛，城市发展的底层逻辑已发生根本性逆转。大规模征地拆迁、大拆大建的狂飙时代一去不返，取而代之的，是以留改拆并举、以保留提升为主为核心原则的存量提质新纪元。旧城改造，不再是简单的推土机工程，而是一场关
当中国城镇化率突破六十七个百分点的门槛，城市发展的底层逻辑已发生根本性逆转。大规模征地拆迁、大拆大建的狂飙时代一去不返，取而代之的，是以留改拆并举、以保留提升为主为核心原则的存量提质新纪元。旧城改造，不再是简单的推土机工程，而是一场关乎城市命脉、民生福祉与经济转型的系统性变革。
2026年，国务院正式印发《城市更新十五五规划》，将旧城改造上升为国家战略的核心抓手。这份纲领性文件明确提出：到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护。从中央到地方，从政策到资金，旧城改造已从试点探索迈入全面深化的新阶段。
这不是一次短期刺激，而是一场长期国策的落地。旧城改造，正在重塑中国城市的骨骼与灵魂。
2026年的旧城改造政策体系，已从过去的单点突破演变为全链条覆盖。国务院《城市更新十五五规划》勾勒出六大重点任务：培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平。同时配套七大政策举措，涵盖实施机制、投融资体系、存量土地盘活、房屋全生命周期安全管理、多主体协同参与、法律法规标准体系、科技人才支撑等维度。
地方层面更是百花齐放。北京发布《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，将城市更新作为城市建设发展的重点方向，二〇二六年固定资产投资目标锚定两千三百亿元，并推出七十五项改革创新举措，涵盖建筑指标统筹、功能混合利用、历史遗留问题解决等多个方面，其中四十一项为免申即享类政策，直接惠及项目主体。上海、广州、重庆、兰州、天津等城市也各展所长，形成了一城一策的差异化发展格局。
财政部与住建部联合发布城市更新专项补助政策，通过竞争性选拔确定不超过十五个基础条件好、积极性高、特色突出的城市给予定额补助——东部地区每城不超过八亿元，中部不超过十亿元，西部不超过十二亿元。这笔资金虽非全额覆盖，但其杠杆撬动效应不可小觑，旨在以财政种子钱激活地方与社会资本的澎湃投入。
十五五期间，城市更新总容量达到空前规模，其中老旧小区改造占据超过四成的投资比重，城中村及危房改造、地下管道升级、历史文物保护等各有专项投入。这些资金并非一次性倾泻，而是分五年逐年释放，每年投入金额在三万亿至六万亿之间，呈现出分散式、长周期、精准化的特征——这与二〇一五年棚改货币化的大水灌溉有着本质区别。
从已有数据来看，二〇二四年全国共实施城市更新项目六万余个，完成投资约二点九万亿元;二〇二五年全国新开工改造城镇老旧小区两万七千余个，惠及近五百万户居民，完成投资逾一千三百亿元。北京一市在二〇二五年城市更新固定资产投资就达一千八百余亿元，占全市固投总量约两成，同比增长超过一倍。这些数字背后，是一个正在加速膨胀的超级市场。
二〇二六年的旧城改造，已彻底告别单一的政府主导模式，形成了政府引导、市场运作、多元主体协同参与的稳定格局。
原拆原建模式在北京桦皮厂胡同八号楼的实践中大放异彩。这栋始建于上世纪七十年代的D级危房，经过居民百分之百签约、预制模块化建筑技术施工，仅用三个月便完成从拆除到封顶的全过程，每户面积增加约十平方米并增设电梯，居民资产实现显著增值。这种模式基于区域总量平衡、户数不增原则，由政府、产权单位、居民和社会机构共同承担资金，为全国危旧房改造提供了可复制的范本。
自主更新模式在杭州浙工新村落地生根。这个建于上世纪八十年代的老旧小区，四幢房屋被鉴定为C级危房，居民通过连续六轮入户走访、历时八十四天的充分协商，实现了签约率接近百分之百，支持原地拆旧更新的居民占比高达九成六。整个更新费用约五点三亿元，其中居民自筹约四点七亿元，政府专项资金补充其余部分，真正实现了谁出资、谁受益的可持续机制。
跨类别协同模式在上海凤南一村展现出系统思维的力量。项目创新采用跨类别协同、跨主体联动、跨周期平衡的改造新机制，将增量房屋与安置缺口提前匹配，新建住宅设计兼顾多项目需求，实现了资源的最大化利用。深入基层的群众工作组、一户一方案的精细化设计、人人议事厅的民主实践，让这一项目成为中国式现代化城市更新的优秀样板。
片区统筹模式在北京全面铺开。二〇二六年北京首批城市更新计划项目共计一千三百余个，计划投资逾一千亿元，涵盖既有建筑改造利用、老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区商圈和产业区更新等八大任务类型，重点推动综合性组团项目约五十个，持续储备一百二十个，打造职住商服平衡的活力中心。
二〇二六年旧城改造最鲜明的趋势，是从粗放式拆迁重建转向存量提质、功能优化、民生升级。国务院明确要求严控大规模拆除重建，重点聚焦老旧小区、城中村、危旧建筑、老旧管网、配套设施等存量资源的提质升级。
北京提出八加N重点任务体系，鼓励围绕商务、科技、消费、居住四类主导功能，打造一批功能复合、便捷可达、多元时尚、特色鲜明的城市二十四小时活力中心。上海首钢园将工业遗存与冬奥赛事完美融合，亮马河串联起古都与国际风情，模式口街区成为国家级旅游示范样板——这些案例无不说明，旧城改造正在从拆旧建新进化为有机更新。
改造内容也从表面的刷墙修路，深入到水电气老旧管线全更换、屋面防水修缮、楼栋消防系统升级、外墙保温隔音改造，同步配套口袋公园、社区食堂、嵌入式医疗、幼儿托班，打造十五分钟便民生活圈。这才是真正的绣花功夫。
中研普华产业研究院的《2026-2030年中国旧城改造行业深度调研及发展前景预测报告》分析，数字化、智能化技术正深度融入旧城改造的全过程。BIM技术普及率显著提高，实现了设计效率提升和成本降低;智能建造机器人的应用提高了施工精度和效率;数字孪生城市技术实现了地上地下全要素管理，大幅缩短了开发周期。
在改造后的老旧小区中，智能安防、智慧物业、智能停车、数字化管网监测等设施批量植入，推动传统老旧城区向智慧宜居城区转型。北京提出构建更新生态理念，将钱、人、空间和业态统筹起来，用建立生态的思维谋划和推进片区更新。这种从耐心资本到更新生态的理念升维，标志着旧城改造进入了系统推进的新阶段。
依托双碳战略与绿色城市建设规划，旧城改造全面推行节能建筑翻新、绿色建材应用、雨水回收、绿化提升等绿色改造举措。超低能耗建筑、低碳建筑规模化发展，分布式能源系统、光伏屋顶等技术在新建项目中渗透率持续提高。生态修复治理黑臭水体、修复绿地绿廊，构建蓝绿交织的生态网络。
北京明确在城市更新中推动高耗能公共建筑改造升级，鼓励采用合同能源管理等市场化节约能源服务。旧城改造不再只是民生工程，更是绿色转型的主战场。
2026年，旧城改造行业运营模式发生根本性转型。短期工程建设盈利模式逐步弱化，长期存量资产运营、城市服务增值成为行业核心盈利方向。一体化改造、长效化运维的综合服务模式，成为未来行业主流发展形态。
北京城市更新联盟的平台作用日益突出，责任规划师、建筑师、估价师、园艺师等专业力量积极参与项目规划建设，提供全流程陪伴式服务。丰台区马家堡路项目居民出资占总投资额过半，形成谁出资、谁受益可持续模式;朝阳区酒仙桥将台片区责任规划师团队提供专业指导，撬动区域功能优化升级。这些实践表明，旧城改造正在从政府唱独角戏走向多元共治。
2026年的旧城改造资金体系，呈现出财政引路、金融护航、社会跟进的三级火箭结构。
中央财政专项资金通过竞争性选拔精准投放，入围城市不超过十五个，资金定向用于老旧小区管网翻新、配套补齐、完整社区建设。各地政府承担改造主体资金的七成至九成，大幅降低业主出资成本——无锡多地老旧小区业主每户仅需两三千元便可完成电梯加装和消防管网更换。
在金融端，首农产业园等多单REITs项目成功上市，面向民间资本推介项目数百个、总投资规模庞大。首钢园区创新推行专项债加政策性金融加社会资本组合模式，累计撬动社会资本超百亿元。北京搭建全方位、多层次资源对接平台，探索社会资本参与新模式，推动政企银研在项目谋划、资金筹措、运营管理等方面深化合作。
住房公积金制度改革同步深化，扩大使用范围，允许提取本人及配偶、双方父母公积金用于自有老房加装电梯、室内节能改造，金融机构同步推出旧房装修低息消费贷，从资金层面降低业主自住改造成本。
资金结构存在短板。 中央财政补助覆盖范围有限、单城补助额度固定，多数区域改造项目体量大、周期长，单纯依靠财政资金难以覆盖全部需求。社会资本参与机制尚不健全，投资回报周期长、收益不稳定，导致资本参与意愿偏弱。
产权复杂、审批繁琐。 老旧城区建筑产权多元、历史遗留问题较多，部分建筑手续不完善、权属不清晰，大幅增加改造推进难度。旧城改造涉及多部门审批，流程链条长、落地效率偏低。
长效运营能力普遍缺失。 多数改造项目仅聚焦建设期施工落地，缺乏完善的后期运营、维护、更新机制，项目完工后易出现设施老化、环境反弹、配套闲置等问题。
改造标准与供需匹配度不足。 当前各地改造多以基础硬件翻新为主，针对不同城区、不同人群的差异化需求适配不足，个性化、品质化改造内容较少，部分项目存在重表面、轻内涵的问题。
从宏观趋势看，新型城镇化战略的深入推进将持续释放更新需求，各类低效产业用地再开发潜力巨大。消费升级带动人们对高品质城市空间的需求增长，为更新项目创造了价值提升空间。据权威机构预测，二〇二六至二〇三〇年我国城市更新领域保底投资规模不低于十五万亿元，旧城改造作为核心组成部分占据行业主要投资比重。
从微观实践看，三类老房后续升值潜力尤为突出：主城核心区、轨道交通覆盖范围内的老旧房源，依托稀缺地段资源，改造后配套补齐，是存量房产中的硬通货;绑定优质教育资源的步梯老房，加装电梯后兼顾居住与教育属性，流动性与升值空间双向走强;符合危房加固、原拆原建政策的老旧住宅，在原有土地范围原址翻建，合规条件下可优化户型、拓展套内面积，资产增值空间最大。
从理念演进看，旧城改造正从以物为本转向以人为本，从单一物理空间改造向经济、社会、文化、生态多维度系统性更新转变。北京提出的更新生态理念——统筹钱、人、空间和业态，正成为行业共识。
旧城改造的终极目标，是实现空间价值的再造与提升。通过业态重构、功能复合和文化传承，使城市空间既满足现代生活需求，又保留历史记忆与文化特色。这不是简单的修修补补，而是一场让城市重新呼吸的伟大工程。
2026年，旧城改造的大幕已然拉开。这不是终点，而是一个全新时代的起点。那些曾经被视为老破小的存量房产，正在政策红利与市场力量的双重驱动下，迎来价值重估的历史性机遇。而对于每一座城市、每一位居民而言，旧城改造所承诺的，不仅是更好的房子，更是更有归属感、更有品质感的幸福生活。
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